¿Qué vivienda puedo comprar en el sector oriente con un presupuesto de 5 mil UF?

 ¿Qué vivienda puedo comprar en el sector oriente con un presupuesto de 5 mil UF?

Hace cuatro años, una persona con un presupuesto de entre cuatro y cinco mil UF se podía comprar un departamento nuevo de hasta cuatro dormitorios en el sector oriente de la capital. Según un sondeo de Tinsa Chile, en el segundo trimestre de 2012 había dos proyectos con esta oferta; ambos ubicados en Ñuñoa y a corta distancia, uno en las cercanías de Irarrázaval con Diagonal Oriente, y el otro en Echeñique con Conventry. En la actualidad, sin embargo, las viviendas de cuatro habitaciones han salido de este rango y solo el 10% del stock disponible es de tres habitaciones. "Igual hay ofertas de tres dormitorios en Las Condes o Vitacura, lo que pasa es que en la medida en que el suelo se encarece, van desapareciendo de este nivel. Las opciones ya no se mueven en torno a las cinco mil UF, sino que lo hacen en las siete mil", dice Andrés Ergas, gerente comercial de Ralei Grupo Inmobiliario. Además, las distribuciones más grandes en el segmento de entre cuatro y cinco mil UF se han ido desplazando progresivamente, destaca Fabián García, jefe de investigación de Tinsa Chile: "Las unidades más grandes tienden a estar localizadas ahora en lugares menos privilegiados con respecto de la primera muestra, en 2012". Los departamentos de tres dormitorios -que pasaron de 284 propiedades nuevas a 93 en cuatro años- están ubicándose cada vez más hacia el sur del sector oriente. Por ejemplo, en 2012, la oferta se concentraba entre avenida Ossa y Dublé Almeyda, por la calle José Pedro Alessandri, en Ñuñoa; en tanto que este año se agrupa hacia el sur de avenida Grecia hasta Quilín, en las inmediaciones de avenida Macul. Hoy, además, las alternativas más pequeñas acaparan la mayor parte de este tipo de oferta: un dormitorio tiene el 30% y dos dormitorios, el 60%, según Tinsa Chile. El stock de una habitación se concentra en tres áreas: en las cercanías de Las Condes con La Dehesa, entre Las Condes y Lo Barnechea; en Chesterton con Apoquindo, en plena Las Condes, y en Los Leones con Bilbao, en Providencia. Mientras, la oferta de dos dormitorios está repartida por las distintas comunas del sector oriente. "Los planos reguladores limitan la cantidad de viviendas a construir, con lo que obligan a hacerlas un poco más grandes. Los departamentos de un dormitorio son poco rentables de construir, por lo que el de dos toma fuerza", señala Rodrigo Lyon, gerente general de Inmobiliaria Actual. Stock disponible crece 21% Entre el segundo trimestre de 2012 y el mismo período de este año, las unidades nuevas en este rango de valores crecieron un 21% en la zona oriente, llegando este segundo trimestre a 894 propiedades en 78 edificios, considerando las comunas de Vitacura, Las Condes, Providencia, Lo Barnechea, Ñuñoa, La Reina, Peñalolén y Macul. "Antes, la mayoría de la oferta se producía entre las dos y tres mil UF; pero como subieron los precios, el tramo se movió hacia arriba y ahora hay más opciones entre cuatro y cinco mil UF", dice Lyon. Distintos desarrolladores que trabajan en este nicho de mercado coinciden en que los precios han aumentado por varios factores: la escasez de suelo, las restricciones de los planes reguladores, la incorporación del IVA y el aumento de los costos de construcción. Según los datos de Tinsa, la UF/m2 promedio se incrementó en este rango de precios en un 46% en las comunas antes mencionadas, al pasar de 55,6 a 81,3 UF/m2 . "Esta alza se sustenta porque la demanda lo puede pagar gracias a las menores tasas hipotecarias, mayor plazo de los créditos y mayor ingreso de los hogares, y la relación entre dividendo y presupuesto familiar se ha mantenido relativamente constante", destaca Daniel Sánchez, gerente general de ISA Inmobiliaria. El aumento en el stock disponible en 154 departamentos en estos cuatro años también se explica por la llegada de alternativas de cada vez menor superficie, indica García. "Antes había menos unidades en ese rango de precios en particular, porque no había opciones pequeñas y generalmente son esas las que concentran la mayoría de la oferta", dice. En 2012, el tamaño promedio era de 81,9 m2, cifra que ahora alcanzó a los 60,4 m2, es decir, 21,5 m2 menos. En esa época, solo había un edificio con departamentos en venta de un dormitorio entre esos valores, emplazado en Manquehue con Las Hualtatas, en Vitacura. Hoy existen 270 viviendas nuevas con este programa. A juicio de Lyon, la inclinación de los desarrolladores hacia unidades con pocas habitaciones también se explica por la fuerte demanda, a pesar del alza en los precios. "No solamente los quieren quienes compran para vivir, sino también los inversionistas que buscan luego arrendarlos, por lo que se ha reforzado el interés", concluye.