Sobre oferta de oficinas: ¿Dónde invertir?

 Tras experimentar un boom en la construcción de edificios corporativos y oficinas, Santiago se enfrenta a una producción histórica de metros cuadrados. Del 2013 a la fecha, nos encontramos con la mayor producción de m² de los últimos 15 años, con un 2014 que aportó casi 333.455 m² y un 2015 que, proyectado, debiera ser aún mayor. Este escenario de sobrestock, sumado a los signos de desaceleración económica, está complicando a los inversionistas. Así lo confirma el fenómeno que observamos en el segmento de oficinas categorizadas como Tipo A+ y A, que son las de mayor nivel. La baja absorción y el ingreso de aproximadamente de 280 mil metros cuadrados este año, según proyecciones de Colliers, podría empujar la vacancia sobre el 12,45% que experimentó el primer trimestre. Este número debiera aumentar aún más debido a los proyectos en construcción y a la baja absorción proyectada para el 2015, estimada levemente por sobre los 100.000 m². Sin embargo, estos niveles de vacancia no van impactar a toda la industria ni tampoco significan que todo el mercado de oficinas deba congelarse por completo a la espera que se absorba todo lo construido, esperando un nuevo ciclo para volver a invertir. En primer lugar, es importante mirar en detalle los estudios de vacancia, ya que estos índices no son uniformes en todos los sectores de la ciudad. Tal como ha manifestado la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), es muy distinta la absorción que experimentan zonas tan demandadas como el Barrio El Golf en Las Condes, frente a lo que ocurre en otras más sobresaturadas, como por ejemplo, Estoril, que ha alcanzado vacancias de hasta 33% en las oficinas tipo A. Paralelamente, se abre la oportunidad inversión en espacios más pequeños, en el segmento de oficinas clase B de nueva generación, donde aún se observan buenos niveles de demanda en sectores específicos de Santiago y regiones. Se trata de oficinas entre 21 y 80 metros cuadrados, de muy buen estándar, con tecnología de punta y características sustentables, que permiten a profesionales y pequeñas empresas reducir sus costos operacionales, haciendo mucho más atractivo comprar o arrendar este tipo de espacios, en muy buenas ubicaciones. Otro submercado interesante es el formato boutique, es decir, edificios de oficinas en su mayoría de clase B, localizados en sectores no consolidados –como Nueva Costanera y Alonso de Córdova– y con menos formato, es decir, menor cantidad de pisos. Este tipo de oficinas es especialmente requerido por clientes que prefieren alejarse de los sectores de negocios de alta densidad, manteniendo una buena conectividad con el resto de la ciudad. Este tipo de proyectos representará este año y el próximo una inversión más segura y menos riesgosa, con tasas de rentabilidad cercanas al 10%, versus la caída de casi 4% que ha experimentado el segmento A. Por lo tanto, parte del mercado de oficinas sigue siendo una buena alternativa de inversión frente a las rentabilidades que está ofreciendo el mercado de valores, en la medida que haya una mirada estratégica en la selección de la ubicación y el tipo de producto. Otro aspecto que beneficia a este mercado, y que es importante recalcar, es que no se verá afectado a los impactos de la reforma que gravará la compraventa de viviendas, ofreciendo precios bastante estables y competitivos en el mediano plazo.

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